Le renouvellement du bail commercial : conditions et effets

Il est important de savoir que le bail commercial est un acte de location d’un immeuble commercial entre le propriétaire et locataire exploitant. Il a une durée de 9 ans en général c’est-à-dire un engagement à long terme. Mais vous pouvez aussi conclure un bail de 3 ans. En principe, le locataire possède un droit au renouvellement à l’arrivée de l’échéance. Et ce droit est régi par des dispositions juridiques très strictes.

Les conditions à respecter

Sachez que le droit au renouvellement d’un bail commercial a un caractère d’ordre public parce qu’aucune clause ne peut s’y opposer. Donc pour en bénéficier, le locataire doit respecter certaines exigences prévues par les règles juridiques comme :

  • En principe, le locataire doit avoir la nationalité française ou un ressortissant de l’Union européenne sauf les industriels, les commerçants et les artisans,
  • La location porte sur un immeuble ou un local existant,
  • Le locataire doit disposer d’un fonds de commerce. Ceci reste valable même si ce fonds fait l’objet d’une location-gérance, c’est à dire exploité par une tierce personne,
  • Il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés,
  • Le fonds concerné doit être exploité de façon régulière et manuelle d’au moins trois ans à la fin du bail.

Les procédures à suivre

D’une manière générale, c’est le bailleur qui a l’initiative du renouvellement par le biais d’une demande de congé. Six mois avant l’arrivée du terme du bail par acte d’huissier, il peut donner congé au locataire sans proposition de renouvellent ou avec offre de renouvellement. Cette dernière peut être assortie des conditions suspensives comme la réalisation de certains travaux et elle peut aussi prévoir un nouveau loyer. Sachez qu’en absence de proposition de renouvellement, le congé doit mentionner les motifs légitimes qui lui ont poussé à mettre fin au bail, et aussi le recours pour contestation attribué au locataire ainsi que la possibilité de  faire une requête d’une indemnité d’éviction pour une durée de 2 ans. Notons qu’il existe quelques cas de motifs légitimes qui motivent la décision du bailleur à refuser le renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction : le bailleur prouve que la location n’a pas le  statut des baux commerciaux, les biens loués sont jugés dangereux, et autres. S’il n’y a pas une demande de congé formulée par le bailleur, le locataire peut adresser une demande de renouvellement au propriétaire par un huissier ou ne rien faire et attendre la reconduction tacite du bail.

Les effets du renouvellement

Il faut noter que les conséquences se distinguent suivant la façon du renouvellement du bail. Lorsqu’il s’agit d’un nouveau bail dû à l’acceptation de la proposition de renouvellement, le bail respecte les mêmes conditions que le bail antérieur. Pourtant, une révision du loyer peut avoir lieu ou l’insertion de nouvelles clauses. Si c’est une reconduction tacite qui est à l’origine du nouveau bail, il sera conclut pour un délai indéterminé. Donc, le loyer peut être déplafonné et le bail peut être rompu à tout moment par l’un ou l’autre des parties.

Le renouvellement du bail commercial : conditions et effets

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