Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété tout en bénéficiant de conditions avantageuses. Il sépare la propriété du foncier et celle du bâti, ce qui entraîne des prix d’achat plus bas que ceux du marché traditionnel. Mais comment est déterminée la valeur locative de ces biens immobiliers dans le cadre d’un BRS ? Cet article vous donne toutes les clés pour comprendre ce mécanisme.
Le principe du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire a été créé par la loi ALUR en 2014 et est géré par des organismes de foncier solidaire (OFS), généralement des établissements publics ou des associations. L’OFS reste propriétaire du terrain, tandis que l’accédant devient propriétaire du bâti, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle pour l’occupation du sol. Le BRS a une durée minimale de 18 ans et peut aller jusqu’à 99 ans.
L’un des principaux avantages du BRS est qu’il permet de réduire considérablement le coût d’acquisition d’un bien immobilier, car l’accédant ne paie pas le foncier. De plus, les prix sont encadrés par les OFS, ce qui garantit une certaine stabilité et évite les bulles spéculatives. Enfin, le BRS est assorti d’un mécanisme de contrôle des prix à la revente, afin de préserver l’accessibilité des biens pour les ménages modestes.
La détermination de la valeur locative dans un BRS
Dans le cadre d’un BRS, la valeur locative du bien immobilier est déterminée par l’OFS en fonction de plusieurs critères. Le principal critère est le coût du foncier, c’est-à-dire le prix auquel l’OFS a acquis le terrain. Ce coût est répercuté sur la redevance mensuelle payée par l’accédant pour l’occupation du sol. Plus le coût du foncier est élevé, plus la redevance sera importante.
Ensuite, l’OFS prend en compte les charges liées à la gestion du BRS et aux services rendus aux accédants (accompagnement social, suivi administratif, etc.). Ces charges sont également incluses dans la redevance mensuelle.
Enfin, l’OFS tient compte des conditions de marché, c’est-à-dire des prix pratiqués sur le marché immobilier local pour des biens similaires en termes de surface, de situation géographique et de prestations. Toutefois, il convient de souligner que la valeur locative d’un bien en BRS sera généralement inférieure à celle d’un bien similaire sur le marché traditionnel, en raison des spécificités du dispositif.
La redevance mensuelle et les conditions d’accès
La redevance mensuelle payée par l’accédant dans le cadre d’un BRS est composée de deux parties : une part correspondant au coût du foncier et une part correspondant aux charges de gestion. Cette redevance est généralement inférieure à la mensualité d’un crédit immobilier classique, ce qui permet aux ménages modestes d’accéder plus facilement à la propriété.
Pour bénéficier d’un BRS, les accédants doivent respecter certaines conditions de ressources, fixées par les OFS. Ces plafonds varient en fonction de la composition du ménage, de la zone géographique et du type de bien (neuf ou ancien). Les OFS peuvent également mettre en place des critères supplémentaires, tels que la priorité aux primo-accédants ou aux ménages ayant des difficultés à se loger.
Un dispositif qui favorise l’accessibilité à la propriété
Le bail réel solidaire est un outil intéressant pour favoriser l’accessibilité à la propriété des ménages modestes tout en préservant le parc immobilier à des prix abordables. La valeur locative des biens en BRS est déterminée en fonction du coût du foncier, des charges de gestion et des conditions de marché, ce qui permet de proposer des redevances mensuelles attractives par rapport au marché traditionnel.
Toutefois, le dispositif reste encore peu connu et peu répandu, malgré son potentiel. Les acteurs publics et privés doivent poursuivre leurs efforts pour développer les OFS et promouvoir le BRS auprès des ménages modestes et des professionnels de l’immobilier.
En résumé, le bail réel solidaire est un dispositif qui permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété à moindre coût grâce à une séparation entre la propriété du foncier et celle du bâti. La valeur locative du bien immobilier dans le cadre d’un BRS est déterminée par l’OFS en fonction du coût du foncier, des charges de gestion et des conditions de marché. Le BRS est un outil intéressant pour favoriser l’accessibilité à la propriété, mais il doit être davantage développé et promu pour atteindre son plein potentiel.