Tout sur le droit au bail

Souvent nous confondons le pas-de-porte avec le droit au bail. Le pas-de-porte est en effet un droit d’entrée, une clause spécifique passée entre le locataire et le propriétaire du local dans le cadre d’un contrat de bail commercial. De quoi s’agit alors le droit au bail et qu’est-ce que vous devez retenir à son propos ?

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Contrairement au pas-de-porte qui est un droit d’entrée, le droit au bail intervient à la reprise du bail commercial. La somme convenue n’est donc pas due au propriétaire du local commercial, mais plutôt au locataire sortant. Dans le cadre de la reprise du bail, le droit de bail représente ainsi le droit d’occupation des locaux comme le droit au renouvellement du bail. Il fait ainsi l’objet d’une clause du contrat de cession de bail. En prenant le local, le locataire entrant rachète le droit de bénéficier du bail en cours, et ce dans les mêmes conditions.

A chaque fin de bail commercial, le locataire a le droit de demander son renouvellement auprès du propriétaire. Le locataire en question peut mettre en vente son droit au renouvellement du bail ce qui vaut cession de la propriété commerciale. Le locataire entrant acquiert ainsi la propriété commerciale par l’acquisition du droit de bail. En tant que propriétaire, le bailleur peut poser ses propres conditions concernant la cession du droit de bail, il peut même dresser une clause d’agrément.

Comme avec le pas-de-porte, le montant du droit au bail est aussi fixé par la loi du marché. La durée du bail, le local, l’attractivité de la zone et autres entre en jeu dans la détermination du montant du droit au bail. Théorique, il fonctionne comme suit : plus le loyer est faible, plus la durée est longue et plus son montant sera élevé. Pour compenser le fait que le loyer ne changera pas jusqu’à la fin du bail et qu’il est sous-évalué lors de la cession, le droit au bail intervient ici comme une indemnité.

Droit au bail et fonds de commerce

Le droit au bail n’est autre qu’un élément du fonds de commerce, mais il n’en est pas la totalité. En effet un entrepreneur qui décide de vendre son fonds de commerce vend en plus sa clientèle : le taux sera plus élevé. Toutefois, il peut arriver que la vente du droit de bail ne s’accompagne pas de la vente du fonds de commerce, une situation à laquelle le bailleur peut parfaitement s’y opposer.

La fiscalité du droit au bail

Au titre des Bénéfices industriels et commerciaux, le droit au bail est comptabilisé comme un revenu pris en compte dans la détermination du bénéfice imposable pour le locataire sortant. Le produit de la vente du droit au bail est ainsi considéré comme un produit courant de l’entreprise. En revanche, le droit au bail est une immobilisation incorporelle, non amortissable, inscrite à l’actif du bilan du locataire entrant. En somme, l’exploitant d’un bail peut être amené à régler les deux sommes :

• Il règle un pas-de-porte, comme un droit d’entrée auprès du propriétaire.
• Il règle droit au bail au locataire sortant dans le cas où il reprend un bail existant.