Il s’agit d’un contrat de location d’un immeuble par lequel le locataire exploite un fonds de commerce. Le bail commercial est soumis à un statut particulier qui permet de bénéficier certains droits par exemple, le droit au renouvellement du bail. Sous respect de certaines conditions, il est possible de transformer un logement à usage d’habitation en un local commercial.
La durée du contrat de bail
Il est important de savoir que le contrat de bail comporte l’identification du local loué, l’activité exercée, le loyer et les charges, la durée du bail et les différentes annexes obligatoires. Notons que le régime particulier des baux commerciaux ne régit pas les conventions de longue durée comme le bail de construction, ainsi que celles de courte durée comme le contrat de location saisonnière. En général, le délai d’un bail commercial est de 9 ans et le bailleur n’a pas le droit de demander au locataire de quitter l’immeuble avant la fin de cette durée. Alors que le locataire a la possibilité de mettre fin au contrat tous les 3 ans. Cependant avec le consentement des deux parties, la résiliation à l’amiable est autorisée c’est-à-dire la volonté de rompre le contrat de façon prématurée par exemple, avant 9 ans ou 3 ans.
La détermination du loyer et les charges locatives
En principe, le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire ou par les parties concernées sur la base de la valeur locative du bien. Il prend en compte divers critères tels que les caractéristiques du lieu comme la surface, l’emplacement, et autres. Sachez que le loyer peut être révisé tous les trois ans. Lorsque vous désirez soumettre les loyers à la TVA, vous pouvez l’insérer dans les clauses du contrat ou choisir en cours du bail. Mais, il faut distinguer deux situations. D’un côté, le loyer est touché par la TVA si vous louez des locaux équipés sauf lorsque le bailleur est en franchise. D’autre côté, il est libéré de TVA si vous louez des locaux nus.
D’une manière générale, les charges locatives sont les dépenses d’entretien et de réparations courantes payées par le locataire. Elles doivent être listées dans le contrat de bail. Un état récapitulatif de l’inventaire de ses charges est adressé chaque année au locataire.
Les diagnostics obligataires
Certains diagnostics immobiliers doivent être réalisés par le bailleur et ceux-ci seront annexés au contrat de bail. Sachez que le locataire a le droit de remettre en cause le bail ou demander au tribunal la réduction du loyer si cette obligation du propriétaire n’est pas respectée. En général, ces diagnostics sont confiés à des spécialistes. Ce sont :
- Le diagnostic amiante : il permet de détecter la présence ou l’absence des produits ou des matériaux comportant de l’amiante. En principe, il ne concerne que les immeubles dont l’autorisation de construire est délivrée avant la date du 1er juillet 1997. Sa validité est illimitée lorsque le constat est négatif. À l’inverse, des travaux sont à prévoir.
- Le diagnostic de performance énergétique : il permet de savoir le volume d’énergie et de gaz à effet de serre utilisé ou dégagé par le logement. Il est valable pendant 10 ans.
- Le diagnostic de l’état des risques naturels, miniers et technologiques : il n’est obligatoire que pour certaines zones déterminées par une décision de la préfecture du département concerné.
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